Подписка
Здесь вы можете подписаться на рассылку журнала "ШЕФ". Введите имя и ваш e-mail и нажмите “Подписаться”
|
Отсрочка не предусмотрена |
| |
С 1 января 2013 года в муниципалитетах, не утвердивших генеральные планы и правила землепользования, будут остановлены новое строительство и перевод земель в иное назначение. Это значит, что на такие территории не только не смогут прийти крупные инвесторы, но и малый бизнес будет лишен возможности заниматься капитальным строительством
ПЛАНОМ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ
Воронежская область на общем фоне регионов выглядит довольно благополучно. Седьмое место по количеству разработанных и утвержденных документов, а в Центральном федеральном округе и вовсе второе – после Белгородской области. Впрочем, в департаменте архитектуры и строительной политики Воронежской области нам заявили, что пришлось, буквально, «проводить за руку» муниципалитеты. Итог усилий – 95 процентов документов утверждены. Остались еще почти 20 поселений. Несмотря на требования Минрегиона РФ до 1 ноября завершить работы, с задачей не справились Новоусманский, Петропавловский и Терновский районы.
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой планировки, кадастра населенных мест и земельного права ВГАУ имени Императора Петра I Николай Алексеевич КУЗНЕЦОВ говорит, что сроки утверждения генеральных планов правительством России переносились неоднократно. И 1 января будущего года жизнь ни для кого не остановится. Та поспешность, с которой происходит работа, скорее напоминает «выполнение разнарядки», чем желание реально разобраться в ситуации, в которой оказались многочисленные городские и сельские поселения за двадцать лет рыночных реформ.
Работа над утверждением документов территориального планирования и градостроительного зонирования вскрыла прямо-таки катастрофическую ситуацию с архитектурными службами на местах. По замыслу разработчиков 131-го федерального закона, главы поселений должны были справляться со всем объемом полномочий самостоятельно. Однако жизнь показала иное. Для градостроительной работы необходимы специальные знания. В итоге 378 из 480 сельских и городских поселений, существующих в Воронежской области, передали на уровень муниципальных районов свои полномочия по выдаче разрешений и подготовке генеральных планов.
Районная архитектурная служба в результате стала ключевым звеном, призванным готовить сложнейшие документы. Но в ряде районов это даже не отделы, а сектора в составе объединенных отделов по строительству, транспорту, связи, ЖКХ и так далее. А в отдельных случаях – специалисты в единственном числе. В итоге сотрудникам областного департамента пришлось иметь дело с грубейшими ошибками в документах, вплоть до элементарных. К примеру, планом развития села Варваровка Павловского района просто росчерком пера 150(!) гектаров земли, прилегающей к федеральной автомагистрали М-4 «Дон», отдали под развитие придорожного сервиса. На такой территории можно построить не то что автозаправку с гостиницей и стоянкой, а новый город. Интересный факт: большинство генпланов «примагистральных» сел видят будущее их жителей исключительно в торговле и услугах на трассе.
По структуре и кадровому составу сильные архитектурные службы работают в Воронеже, Россоши, Лисках, Боброве и Нововоронеже. А все остальные можно в той или иной степени назвать «проблемными». Причем удаленные сельские районы далеко не худшие. Так, потребовала вмешательства областного департамента работа по подготовке документации в пригородных Новоусманском, Рамонском и Семилукском районах.
Планом развития села Варваровка Павловского района просто росчерком пера 150(!) гектаров земли, прилегающей к федеральной автомагистрали М-4 «Дон», отдали под развитие придорожного сервиса. На такой территории можно построить не то что автозаправку с гостиницей и стоянкой, а новый город.
 ПОЛЯ ЖЕЛАНИЙ
Территории в зоне влияния города Воронежа, разграничение собственности на землю в которых произошло в 90-е годы, представляют наибольшую сложность. Здесь с подготовкой документации происходили прямо-таки удивительные вещи. К примеру, большинство генеральных планов в первых вариантах включали в себя никаким образом не обоснованные предложения под включение в жилую застройку сотен гектаров земель сельхозназначения. Районные архитекторы чуть ли не хором объясняли это «пожеланиями собственников участков». Похоже, что кое-кому «бум» коттеджного строительства вскружил голову и они ради сиюминутной прибыли готовы отдать под застройку огромные поля плодородной земли. Причем никто не задумывался, как эти «поля под жилье» обеспечить инженерными коммуникациями. Или, к примеру, как будущим жителям проложить дорогу к поселку через земли… другого собственника(?!).
Еще более «забавными» выглядели предложения собственников земель по застройке территорий, покрытых лесом, в водоохранных зонах. «Под шумок» на утверждение пытались внести в планировочные решения противоречащие нормам данные. В будущем это могло бы иметь плачевные последствия для застройщиков. Государство рано или поздно возьмется за наведение порядка, и тогда выиграть в судах сомнительные сделки уже не удастся. Поэтому важно пресечь подобные предпосылки уже на стадии утверждения документов территориального планирования. По имеющимся данным, удалось предотвратить жилое строительство в зоне влияния аэропорта «Воронеж», застройку 485 гектаров залесенных территорий вблизи Новоживотинного Рамонского района.
Но это – только «верхушка айсберга». Ряд ключевых показателей оценки земли разработчики не учитывали вовсе. Ученые-аграрии утверждают, что нельзя по одинаковому шаблону подходить к решению территориального планирования, к примеру, в Богучарском и Аннинском районах. Доктор сельскохозяйственных наук, профессор Михаил Иванович Лопырев уверен, что при учете бонитета (плодородия) почв картина была бы иной. В южных районах области даже при благоприятном стечении всех обстоятельств вырастить такой урожай, как в северной части, невозможно. Неслучайно кадастровая цена гектара различается почти вдвое. Вполне уместно в Рамони и Панино делать упор на технологическое развитие сельского хозяйства, а Богучару и Калачу искать возможности для роста доли промышленности и сферы услуг.
Продолжение статьи читайте в декабрьском номере журнала «ШЕФ»
Текст: Роман ДАРИНИН
Номер: 10 (109) декабрь 2012 г., журнал «ШЕФ» |
|
|
