Подписка
Здесь вы можете подписаться на рассылку журнала "ШЕФ". Введите имя и ваш e-mail и нажмите “Подписаться”
|
Шанс иметь жильё |
| |
Современные тенденции ипотечного рынка в Воронежской области.
РЫНОК ИПОТЕКИ – ОГРОМНЫЙ
Ипотека в Воронеже – это хорошая возможность решить свои жилищные проблемы. То есть, покупка жилья в кредит позволяет снять квартирный вопрос и зафиксировать оплачиваемую стоимость квартиры на одном уровне. Выбирать есть из чего.
За последние пять лет в регионе появилось множество банков, брокеров, агентств, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования. Всего ипотечные кредиты в Воронеже предлагают четыре десятка банков, а наибольшее количество соответствующих программ имеют: Росбанк (15), Сбербанк (13), ЮниКредитБанк (13), ВТБ24 (12) и Нордеа Банк (12). Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях в 2012 году, составила 12,3% против 11,9% за 2011 год.
Едва ли не самый дешёвый банковский кредит в рублях готов предоставить для воронежцев Русстройбанк, где ставка начинается от 9,2% годовых (по продукту «Стандарт» размер ежемесячного платежа – 31940 руб. 17 коп.; минимальная годовая сумма переплаты – 1,3 млн руб. за 10 лет). Для сравнения: в олимпийском городе Сочи дешевле, чем у банка Петрокоммерц, занять не получится. Там по кредиту «Новостройка» ежемесячно нужно возвращать от 50 до 20 тыс. руб. (сумма постепенно уменьшается из-за снижения размера долга), а переплатить придётся 1,7 млн руб.
Если судить по рекламе, в КБ «ГЕНБАНК» стоимость ипотечного кредита начинается с 8,5% годовых. Но 8,5% – это процентная ставка для ипотечных кредитов, выдаваемых в долларах США. При этом верхняя граница процентных ставок по долларовым ипотечным кредитам находится на уровне 10% годовых. А средняя процентная ставка по рублёвым ипотечным кредитам, которые выдаёт ГЕНБАНК, – 12,25% годовых.
Некоторые банки города Воронежа предлагают очень низкую ставку, но в результате оценки заёмщика ставка устанавливается на уровне 12-15% годовых. Почему это происходит?
Чем больше первоначальный взнос и короче срок кредита, тем ниже устанавливаемая процентная ставка. Так, при сроке ипотечного кредита 6 лет, первоначальном взносе 51% и более и подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ тот или иной банк может предоставить ипотечный кредит с процентной ставкой в размере 11,25% годовых в рублях.
Обращает на себя внимание Агентство жилищного ипотечного финансирования (АЖИФ), которое ввело с сентября 2012 года следующие процентные ставки по ипотечным программ: от 7,9 % – программа «Новостройка», от 8,3% – финансирование на вторичном рынке жилья.
При этом АЖИФ привлекает активы коммерческих структур для ипотеки по федеральной программе АИЖК и имеет договорённости с банками-партнёрами как на территории Воронежской области, так и за её пределами, что позволяет привлекать практически неограниченные финансовые ресурсы в сектор ипотечного жилищного кредитования. Кстати, АЖИФ реализует на терpитории Воронежской области такой проект, как военная ипотека.
АЖИФ реализует на терpитории Воронежской области такой проект, как военная ипотека.
ТУТ ВАМ НЕ АМЕРИКА!
Ипотечные банки Воронежа и крупные строительные компании города оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в областном центре до сих пор находится в пределах 10% от общего числа сделок. Между тем в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов.
Сравним две модели. Воронежские банки медленно, но верно идут на уступки заёмщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме НДФЛ, первоначального взноса. Появляются всё новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа граждан.
Примечательно, что в мае 2012 года в топ-20 самых дешёвых ипотечных кредитов входят продукты сразу четырех госбанков: филиалы и отделения Газпромбанка, Сбербанка, ВТБ24 и Банка Москвы – такого никогда не было прежде. Обычно эти банки предлагали кредиты, стоимость которых была приближена к средней на рынке. Сейчас ситуация меняется – и их продукты уже в числе самых дешёвых.
При этом все банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а наши земляки ещё не осознали всех выгод жизни в долг – увы, они не загадывают надолго. Заметьте: самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте – займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные – на год.
Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в Воронеже и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет, хотя у нас есть и предельный срок в 50 лет), но при этом, как показывает практика, воронежцы хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.
По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в Воронеже и США сегодня нет. Но есть разница в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то у нас она примерно вдвое выше. Наверное, поэтому воронежских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заёмщиков как можно быстрее погасить долг столь велико.
ПОЛИТИКА НАШИХ БАНКОВ
Если пройти в Воронеже метров триста по проспекту Революции от кинотеатра «Пролетарий» до Центрального телеграфа, то можно насчитать десять банковских офисов. Тут присутствуют «Русский стандарт», «Промсвязьбанк», «Мой банк», «Росбанк» и другие. Но более всего обозначился Сбербанк – у него на главной улице нашего областного центра две своих «точки».
В неподверженные конкуренции сберкассы воронежцы ходили ещё в советские времена. И сейчас активно ходят, в том числе за ипотекой. По данным Центрально-Чернозёмного банка Сбербанка России, жители Воронежской области должны банку по жилищным кредитам около 11 миллиардов рублей, это составляет 37,4 процента от общей ссудной задолженности. Кстати, на 1 января 2013 года портфель жилищных кредитов Сбербанка России в целом по стране превысил триллион рублей.
Конечно же, на банковском пространстве огромную роль играет брендовый имидж Сбербанка, а если «копнуть» глубже, то выясняется: отличительными особенностями ипотечной политики Управления розничного кредитования СБ являются доступные условия кредитования, новый подход к рассмотрению заявок и сокращение сроков принятия решения, а также наличие специальных предложений.
По объёму привлечённых средств на российском банковском рынке второе место уверенно удерживает ВТБ24. Ипотечный бизнес с упором на новое жильё – одно из приоритетных направлений работы как банка в целом, так и его воронежского филиала. Объём ипотечного портфеля ВТБ24 в регионе по состоянию на 1 января 2013 года составил 4,3 миллиарда рублей. За прошлый год жилищных кредитов было выдано свыше 2 тысяч – на 2,4 миллиарда рублей, что вдвое превышает уровень 2011 года.
По мнению управляющего Воронежским филиалом ВТБ24 Дмитрия Чебрякова, расширение целевой аудитории, внедрение новых банковских продуктов и выгодных для клиентов условий, «уверенная победа над формализмом» (например, минимальный пакет документов, моментальное принятие решений) являются основными факторами дальнейшего укрепления позиций банка на рынке.
Вообще-то, ВТБ24 уже давно на слуху у воронежцев, у него в городе 11 офисов. А вот банк «Петрокоммерц» делает в нашем регионе первые шаги. 30 января состоялось торжественное открытие филиала этого банка в Воронеже. В ходе сопутствующей пресс-конференции исполнительный директор банка «Петрокоммерц» Павел Неумывакин выделил два момента. Во-первых, воронежский филиал начинает не с нуля: «Петрокоммерц» входит в состав одного из крупнейших диверсификационных холдингов страны – в группу «ИФД Капиталъ», а также является стратегическим партнёром и основным расчётным банком «Лукойла» в рублёвой зоне.
Во-вторых, «Петрокоммерц» накопил с 2003 года большой опыт работы с разными категориями заёмщиков, он присутствует в 60 крупных годах, а акцент делает на инструменты неценовой конкуренции: качество, скорость обслуживания, развитие услуг в зависимости от потребностей клиентов.
На примере «Петрокоммерца» можно вообще понять, какую ипотечную политику проводят банки в рамках развития розничного кредитования. Как отметил Павел Неумывакин, ещё в 2011 году представляемый им банк возобновил программу ипотечного кредитования для приобретения квартир на стадии строительства; реализовал программу ипотечного кредитования для приобретения индивидуальных жилых домов с земельными участками с оформленными правами собственности и программу ипотечного кредитования для приобретения таунхаусов; оптимизировал действующие программы на вторичном рынке жилья.
Присутствие на воронежской земле ещё одного кредитного учреждения, то есть банка «Петрокоммерц», – факт скорее отрадный, потому что в нашем регионе усилится конкуренция между сопоставимыми по размерам банками. Заполучить клиента они могут теми самыми инструментами неценовой конкуренции, о которых уже сказал Павел Неумывакин. Собственно говоря, такая картина мирной конкуренции и уживаемости давно наблюдается на Западе: там банки не соперничают снижением процентных ставок (за что ратует и Федеральная антимонопольная служба России). Это касается и жилищного кредитования.
Какую именно ипотечную политику ведут банки, заёмщику должно быть и не столь уж важно, это не его забота – «возобновлять», «реализовывать» и «оптимизировать». Он, клиент, «всегда прав». Но так обстоит дело на Западе. У нас же иные банки дают от ворот поворот каждым семи потенциальным заёмщикам ипотеки из десяти, поскольку не хотят рисковать, а общеевропейское понятие «семейный банк» для них – нечто абстрактное и несбыточное. Во всяком случае, для большинства.
А вообще-то, нелишне иметь в виду: недавно приняты «Основные направления деятельности Правительства РФ до 2018 года». Согласно им, средний уровень процентной ставки по ипотеке будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3 – 7,1 процента.
ИПОТЕКА В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ
В последнее время для многих жителей Воронежа получение кредита в иностранной валюте является более привлекательным, чем в российской. Дело в том, что средняя ставка по рублевой ипотеке выше – в конце 2012 года она составляла 12,3% годовых.
Отвечая на потребительские запросы, банк ВТБ24, к примеру, с 18 марта 2013 года установил единую ставку по кредитам на покупку жилья в долларах и евро на уровне 9,5% годовых. Если заёмщик является клиентом одного из партнёров финансовой организации или имеет зарплатную карту этого банка, то в таком случае ставка для него будет дополнительно снижена до 8,5% годовых. В настоящий момент стоимость валютной ипотеки в учреждении составляет от 8,95% до 11,15% годовых.
Если прежде стоимость ипотечного займа зависела от размера первоначального взноса и срока кредита, то теперь она является фиксированной. Кредит в валюте можно будет получить лишь при внесении как минимум 30-процентного первоначального взноса. Срок займа ограничен 50 годами. Например, при цене недвижимости 100 тыс. долларов США и первоначальном взносе в размере 30 тыс. долларов, переплата банку за 15 лет составит 54077 тыс. долларов, а ежемесячный платеж – 689 долларов.
При всём при этом получение кредита в другой валюте является рискованным шагом из-за постоянного колебания курсов. Стоимость доллара или евро может резко возрасти, тогда заёмщику, получающему доход в рублях, будет тяжело исполнять свои обязательства перед банком. Эксперты настоятельно рекомендуют оформлять любой кредит в той валюте, в которой заёмщик получает заработную плату или иной доход.
В последнее время для многих жителей Воронежа получение кредита в иностранной валюте является более привлекательным, чем в российской. Дело в том, что средняя ставка по рублевой ипотеке выше – в конце 2012 года она составляла 12,3% годовых.
ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?
Многих воронежцев интересует такой вопрос: правительство страны постоянно заявляет о том, что стоимость ипотеки должна находиться на уровне инфляции (6-7% годовых), однако в 2012 году средняя стоимость жилищных кредитов выросла до 12,5% годовых. В чём тут причина?
По мнению заместителя председателя правления КБ «ГЕНБАНК» Игоря Садовского, размер процентной ставки по ипотечным кредитам в нашей стране зависит от рыночных макроэкономических условий.
Стоимость денежных ресурсов, предоставляемых в виде ипотечных кредитов на срок десять и более лет, такова, что не позволяет выдавать ипотечные кредиты в рублях с процентными ставками ниже 11-13% годовых. К сожалению, в настоящий момент это экономическая реальность, и в течение 2013 года кардинально ситуация не изменится.
А вот ещё информация к размышлению, которую предоставила аналитик Валентина Фомина. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2013 году средняя ставка выдачи по ипотеке может возрасти до 13,5% годовых.
Схожий прогноз озвучил заместитель председателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников. По его словам, к середине 2013 года средняя ставка может вырасти до 13,3%.
Развитие ипотечного кредитования в Воронежской области, как и в целом по РФ, не в последнюю очередь зависит от того, что в настоящее время для получения кредита заёмщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки в регионе.
Тем не менее почти четверть наших земляков смогут вступить в ипотеку за следующие три года. Такой оптимистичный прогноз развития ипотечного рынка озвучил руководитель Департамента экономического развития Воронежской области Анатолий Букреев. По его оценке, в регионе созданы все необходимые для этого условия, в том числе реализуется целевая программа «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2011 – 2015 годы».
Это даёт возможность вступить в ипотеку почти 23% всего населения области. Уже сейчас, по оценкам Департамента, объёмы ипотечного кредитования в регионе в 1,6 раза выше средних показателей Центрального федерального округа (ЦФО) и в 1,8 раза выше средних показателей по России в целом.
АКТУАЛЬНО
Дмитрий ГЕРМАШЕВ, руководитель ипотечного центра операционного офиса «Воронежский» Промсвязьбанка
– В глобальном смысле ипотека дешевле не станет.
Всё больше людей хотят воспользоваться ипотечным кредитом при покупке недвижимости.
Аналитики АИЖК по итогам двух месяцев 2013 года прогнозируют серьёзное увеличение доли сделок с недвижимостью, с привлечением ипотеки.
В 2012 году этот показатель составил 30%. А в 2013 году это показатель возрастёт до 40%. Здесь будет действовать простой закон спроса и предложения. Чем больше спрос на товар или услугу – тем выше её стоимость. На фоне всё возрастающего спроса на ипотечные кредиты возможен даже тренд на повышение ставок по ипотеке, вне зависимости от уровня инфляции и значения ставки рефинансирования ЦБ.
Также считаю, что государство должно стимулировать развитие конкуренции на строительном рынке, упрощать для застройщиков процедуры согласования новых строительных площадок. И меры поддержки должны быть тем серьезнее, чем меньшую стоимость квадратного метра будет у застройщика. Только лишь дешевая ипотека на новостройки ситуацию с обеспеченностью жильём кардинально не изменит.
Текст: Николай СТАРЫХ
Номер: 3 (112) март 2013 г., журнал «ШЕФ» |
|
|
