Подписка
Здесь вы можете подписаться на рассылку журнала "ШЕФ". Введите имя и ваш e-mail и нажмите “Подписаться”
|
Земля: выбор без гарантий |
| |
Для сообщения о выходе на IPO в Лондоне агрохолдинга «Русагро», работающего в соседних Белгородской и Тамбовской областях, казалось, было бы вполне достаточно строчки в бизнес-новостях. И уж тем более далеки от этого предприниматели, которые в планах развития пока не заходят далее города или района. Однако выпущенный предпроспект эмиссии акций стал откровением о ведении бизнеса любого уровня в России.
Под угрозой запрета на работу
В компании «правду на экспорт» пояснили тем, что эмитент страховался от рисков, рассчитывая привлечь инвесторов из стран с жестким антикоррупционным законодательством — США и Великобритании. Дотошные журналисты, к примеру, прочитали в документе, что ведение бизнеса в нашей стране требует формальной и неформальной (!) поддержки «федеральных и местных властей и служб». То есть, для крупного агрохолдинга сенаторство основателя Вадима Мошковича — фактически один из главных активов группы, облегчающий включение бизнеса в государственные и региональные программы поддержки. «Русагро» также сообщила, что жертвует и несет соцрасходы в регионах, а прекращение выплат способно повредить бизнесу. По сути, этим документом признано, что через 20 лет после приватизации частная собственность нелегитимна в глазах чиновников, а чтобы успешно вести бизнес, нужно стоять очень близко к власти, а лучше быть ее частью. Причем уровень вхождения во власть напрямую зависит от уровня ведения бизнеса — для сельхозпредприятия, к примеру, его руководителю хорошо было бы стать депутатом райсовета. И ключевой вопрос — земли для ведения бизнеса — все чаще становится и темой спекуляций, и манипулирования с целью давления на бизнес.
«Несовершенство госинститутов и коррупция стоят на пути прихода внешних инвесторов в регионы России», — заявляют эксперты инвестиционной компании «Атон». «Для оформления в собственность земли (если оно вообще возможно) часто требуется несколько лет, что для многих неприемлемо. Иностранцы не понимают, как можно иметь земельные площади в аренде на один год, 5, 10 или 49 лет — им нужно, чтобы они были на балансе», — заключают в «Атоне».
Всю зыбкость такой ситуации на себе ощущает российское предпринимательство. И если крупный бизнес, как правило, «договаривается», то с мелким часто не считаются вовсе. Яркий пример — ликвидация «нестандартных сооружений» в виде киосков с улиц Воронежа в преддверии 425‑летнего юбилея города. Если одним владельцам не продлевали заканчивавшийся срок аренды земли, то с другими такой договор попросту разрывали в одностороннем порядке. Или иной пример — перед киосками на одной из улиц Советского района экскаватор снял тротуарную плитку. В управе мотивировали это тем, что уложенная ранее плитка во многих местах разрушилась и состояла из частей с разными рисунками, которые в свое время приобретались владельцами торговых точек самостоятельно. Теперь предложено каждому предпринимателю оплатить конкретную сумму денег на приобретение новой плитки и работу подрядчика с целью создания единого массива с обновляемым тротуаром. В противном случае владельцы киосков могли лишиться… договоров аренды земли. С одной стороны, по признанию предпринимателей, информация по участку под объектом озвучивалась устно, но с другой — они понимают, что власть вполне законными методами в состоянии прекратить работу любого из них.
По такому же принципу стали работать и некоторые владельцы рынков. И хорошо еще, если «внебюджетные» отчисления идут на реальную реконструкцию рабочих мест. К примеру, в Воронеже был случай, когда под угрозой расторжения договора аренды предприниматели вынуждены были перечислять «добровольные пожертвования» в избирательный фонд одного из кандидатов в городские депутаты.
Сельхозоборот бумажного права
С землями сельскохозяйственного назначения происходят и вовсе полнейшая неразбериха и произвол. Имеющееся законодательство, по сути, развязывает руки местным администрациям, и в конечном итоге решение территориального вопроса зависит от волеизъявления конкретного главы исполнительной власти. К сожалению, введение контрактной системы для руководителей районов все чаще приводит с их стороны к полному пренебрежению мнением населения (ранее — избирателей этого главы), однозначному решению вопросов в пользу наиболее крупных арендаторов (читай — олигархов районного масштаба).
Фермер из Семилукского района, председатель окружного Совета по предпринимательству при областной Думе, член Конфедерации деловых женщин России Ольга Мощенко рассказывает, что мелким арендаторам-фермерам в районной администрации регистрацию договоров пользования земельными угодьями продлевают обычно не более чем на один год, несмотря на то, что собственники долей доверяют фермерам и согласны передавать пашню в обработку на более длительный срок. Она считает, что чиновники не имеют желания возиться с кучей мелких хозяев, а привлекательные условия создают крупным инвесторам. Тем более, что документооборот для регистрации 10 гектаров или 10000 — одинаков.
Косвенное подтверждение тому довелось услышать на недавнем сходе граждан в одном из сел Каменского района. Глава администрации муниципальной территории долго рассказывал о преимуществах прихода крупного внешнего инвестора, который предварительно заручился поддержкой губернатора. От селян этого и соседнего поселений требовалась передача земельных долей создаваемому юридическому лицу для формирования единого массива, да вот незадача — клином входили в него земли трех фермеров. «Мы на этой земле уже не первый год, — говорил фермер Михаил Неверов. — Соблюдаем севооборот, вносим удобрения, даже лесополосу посадили, арендную плату людям честно выплачиваем, а теперь вот так отдай, а что и где дадут — неизвестно…». Руководитель района уверял, что найдут фермерам землю из районного фонда перераспределения, аналогичную по качеству, только в другом месте. Уже потом, в кулуарах, он сокрушался: «Подумать только! От позиции двух-трех упрямцев зависит, придет ли к нам крупный инвестор. Ведь для района большое предприятие — это прямые выгоды: рабочие места, резкий рост поступлений в бюджет». Выходит, что не нужен местной власти ни фермер, ни индивидуальный предприниматель? На словах — поддерживаем развитие всех форм предпринимательства, а на деле — в привилегированное положение ставим крупные агрохолдинги и компании.
Собственники земельных долей в России — это, скорее, заложники бумажного оборота, чем реальные владельцы гектаров. Недавно житель Воронежа Николай Семенов рассказал о том, что у него на руках есть договор аренды с одним из ООО Эртильского района, но летом ему предложили оформить передачу прав новому предприятию. Прежнее, кстати, задолжавшее арендные платежи за четыре (!) года, находится в стадии банкротства. Николай Иванович решил было не передавать земельный пай в пользование вновь созданному сельхозпредприятию, тем более что руководство в нем оказалось то же, что и в обанкротившемся. Впрочем, что делать с черноземным богатством, так и не решил — фермеров в их селе нет, да и у соседей выгодных вариантов не нашел. Пошел в юридическую консультацию, где ему посоветовали… все же передать права аренды новому юрлицу. Дело в том, что земельный пай Семенова не выделен в натуре, и потому сельхозпредприятие будет все равно пользоваться землей собственника без каких‑либо реальных последствий. Если же права аренды будут закреплены, то у Николая Ивановича хотя бы существует возможность получать арендные платежи или обратиться в суд в случае неисполнения арендатором своих обязательств.
Победить все‑таки можно
Есть и другая сторона несовершенства законодательства о земельных отношениях, которую в свою пользу могут использовать и сами предприниматели. Скажем, периодически всплывающие истории с перепродажей земельных участков под жилую застройку в Воронеже. Можно спорить о доступности такого вида бизнеса для широкого круга предпринимателей, но ничего противозаконного в этом нет.
Недавно довелось узнать историю о том, как хозяйка торгового павильона по улице Лизюкова (правда, теперь зарегистрированного по улице 60‑й Армии) в Воронеже довольно успешно отбивает претензии крупной строительной компании. Магазин здесь существует довольно давно, построен согласно требуемым нормативам, имеет постоянных покупателей, но волею судьбы оказался в зоне интенсивного жилищного строительства. И вот однажды новый жилой дом вырос буквально в двух шагах от внешней стены павильона. Строители, кроме собственно возведения здания, имели свои планы и по благоустройству прилегающей территории, в которые магазинчик со своеобразным дизайном никак не входил. Более того, компании удалось собрать необходимые документы для освобождения территории, но предприниматель нашел неожиданный, но верный выход, сменив прописку павильона. Благо, пересечение улиц в этом месте позволяло сделать такой «обмен», при этом был получен новый пакет правоустанавливающих документов. Теперь тяжба переросла
в противостояние компании и предпринимателя в судах, а тем временем павильон работает, а дом уже заселен.
А вот пример из правильного использования имеющегося законодательства. Пару лет назад напряжение во взаимоотношениях между владельцами цехов и новыми собственниками Воронежского станкостроительного завода доходило до открытых столкновений с применением физической силы. В 90‑е годы прошлого века, чтобы спасти крупное предприятие от экономического краха, его руководством было принято решение о создании на территории самостоятельных юридических лиц — цехов, объединенных на основе кооперации. В непростых условиях выжить удалось немногим, к банкротству пришло и собственно предприятие, обеспечивающие инфраструктурную поддержку всего заводского имущества. И, приобретая в виде актива, казалось бы, единый комплекс завода, новые собственники были очень удивлены, обнаружив внутри его территории еще какой‑то малый бизнес. Как рассказывает генеральный директор ООО ПФК «Воронежский станкозавод-холдинг» Николай Бородкин, отношения обострились до того, что однажды, к примеру, был закрыт проезд грузового транспорта к предприятиям через главную проходную и проход рабочих к цехам. Предприниматели понимали, что дальнейшая конфронтация заведет дело в тупик, потому решили бороться с произволом законными методами. Наверное, впервые в Воронеже было принято решение о применении на станкозаводе установления сервитута — права доступа к рабочим местам. В российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274‑277, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (статья 23 и другие). Отдельные нормы содержатся в природном законодательстве (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и другое), а также в Федеральном законе № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Николай Митрофанович подчеркивает, что право на сервитут позволяет решать сложные вопросы использования имущества или земли мелкими собственниками, особенно в сельской местности, где нередки случаи запрета на проезд полевыми дорогами или на проход к пастбищам.
Любой бизнес всегда был, есть и будет делом рискованным, но в России этот риск многократно выше из‑за нерешенности земельных вопросов. Именно из‑за этого иностранные инвесторы считают небезопасным ведение дел в России и представляют страну как «конфедерацию феодальных княжеств» с вытекающими последствиями в виде постоянной угрозы отъема собственности. Для наших предпринимателей привычка работать в таких условиях так же чревата. Ведь однажды может наступить такой день, когда… И все‑таки пускай он не наступит! Хочется надеяться, что развитие правовых институтов уже в ближайшее время приведет к ожидаемым изменениям в законодательстве. И когда кому‑то во власти вновь не понравится ряд киосков по улице Южно-Моравской, вначале там будут думать о том, что предприниматели — это избиратели и налогоплательщики, а уж затем, какие городские проблемы можно решать за их счет, а не наоборот. Дмитрий Денисенко |
|
|
